大数据:去年四成上市房企销售均价跌了,六成涨了


来源:中国产业经济信息网   时间:2020-05-07





  2019 年在 " 房住不炒 " 主基调的影响下,房地产融资环境持续收紧。市场上弥漫着一种说法:2019 年又是降价去库存的一年。


  到了 2019 年下半年,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺某大盘降幅超过 20%,增城某大盘降幅也达到 20% ……


  房价真的降了?降了多少?


  截至4月底,各大房企基本都发布了2019年报。南都大数据研究院统计50家规模上市房企,去年龙头房企房价平均涨幅大多低于 5%,还有20家房企同比2018年出现价格下滑。


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  谁家涨价最高?


  仅 5 家涨幅超过 20%,龙头房企稳中略升


  同比来看,2019 年较 2018 年涨幅和降幅情况又如何呢?


  数据显示,平均售价同比涨幅超过 20% 的有 5 家,其中绿地香港以 27.89% 的涨幅位居去年涨幅最高。其他四家分别为建发、绿地、华夏幸福、合生创展。


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  绿地香港 2019 年合约销售额的主要来源分布于泛长三角和泛珠三角的重点区域,当中上海、江苏及广西项目分别贡献了约 24%、20% 及 17% 的合约销售额。其他合约销售额的核心项目主要包括云南项目约 15% 和浙江项目 11%。财报显示,年内平均销售价为每平方米人民币 14,810 元,包括出售上海 绿地黄浦滨江股权的影响。


  合生创展去年逆势飘红,合约销售额约 212.58 亿元,同比上升 42%;平均合约售价 12865 元 /㎡,同比上升 11%。这也取决于产品结构和城市布局:广州共有 14 个在售物业项目,占集团合约销售总额的 27%;在北京及天津共有 12 个在售项目,占集团合约销售总额的 17%;在上海共有 9 个在售物业项目,占集团合约销售总额的 44%;在惠州共有 6 个在售物业项目,占集团合约销售总额的 12%。


  平均售价涨幅低于 5% 的有 17 家,代表房企有龙湖、华润、佳兆业、中梁、雅居乐、奥园、绿城、中海、万科、保利等。


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  从以上两个区间可以分析出,全国性布局的龙头房企、部分追求规模化的中型房企在 2019 年基本保持 10% 以内的稳健增长。因此,国家坚持 " 房住不炒 " 的定位不会变," 稳房价、稳地价、稳预期 " 的行业基本面也不会变。


  谁家降价最猛?


  7 家售价下降超过 10%


  值得注意的是,平均售价较 2018 年下降的有 20 家,其中降幅超过 10% 的有 7 家,分别为金科、蓝光发展、富力、大发、金茂、龙光、华发。


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  金茂一直采取高售价模式,不考虑权益影响,仅以物业销售来看,中国金茂 2017 年的销售均价可达 2.4 万元 /㎡,在公布销售业绩的房企中位列第一。然而,受大形势影响,不止是去年,近两年来金茂的销售均价都持续在下滑,这也导致了毛利的下滑。从数据上可以看到,自去年 11 月份以来,销售均价已连续 4 个月在 2 万元 /㎡以下。


  华发 2019 年实现了经营业绩持续增长,销售金额创历史新高,从 2018 年的 582 亿元到 922.73 亿元,增幅达 58.54%。但销售均价同比下降 22%,单价直降 6560 元。不难看出,在过去的一年,华发采取了 " 跌价保增长 " 策略。不过,销售均价下滑明也并非只由降价促销引起,其销售结构也发生变化,如产品定位下调、项目分布由一二线转向三四线城市等。


  得益于早年在粤港澳大湾区的逆周期拿地,龙光地产积攒了大量的低成本优质土储,借此公司规模快速扩大,业绩也水涨船高。但公司的销售均价其实已连续三年下滑。 2019 年龙光地产的销售均价下降近 2400 元 /㎡。不过,龙光的平均土地成本占销售均价仅为 24%,低于行业平均水平,也为未来保持高盈利仍奠定了基础。


  在 2019 年,大发地产的销售金额及销售面积均创下历史新高。其项目主要位于长江三角洲,多处在二三线城市。受调控及推货影响,项目均价由 2018 年的 15937 元 / 平方米下调至 2019 年的 13550 元 / 平方米,下调近 15%。


  最初在重庆深耕的金科,于 2016 年开始在全国扩张,2018 年开始开拓到到弱二线及三四线城市。伴随全面扩张,金科在 2019 年销售金额及销售面积均创新高,涨幅分别达到 57%、42%。受市场及区域分布影响,2019 年的金科的平均售价也从 2018 年的 "1 万 +" 跌穿至 "9 字头 ",节构性下调 10.3%。


  此外,降幅小于 10% 的有 13 家,代表房企有融信、越秀、恒大、阳光城、融创、金融街、碧桂园、招商、新城、时代等。


  相较于 2018 年,龙头房企的平均售价出现了不同程度的下降。如,碧桂园同比下降 7.69%,恒大同比下降 2%,融创同比下降 4.4%。


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  去年在巨大的销售压力下,不少房企今年纷纷赶在金九银十之前抢跑,以价换量。恒大被视为第一家启动大范围促销的房企。8 月开始,恒大推出了全员营销优惠升级活动,恒大数万名员工全员营销。据当时媒体报道,恒大部分地区的新楼盘,已经出现了不同程度的降价,部分房价甚至降幅达到了 6000 元 /㎡。但从财报来看,2% 的降幅也只是 " 微降 " 而已。


  而上半年 " 佛系 "、下半年 " 冲刺 " 的融创,在去年上半年的目标完成率仅为 38.94%。进入下半年,为了实现月均销售额至少达到 560 亿元的速度,一方面根据市场情况促销,另一方面也启动了全员营销,以此刺激销售。据媒体报道,去年 7 月融创位于郑州一项目单价直降 3000 元 /㎡。


  去年深陷丑闻风波的新城控股,售价降幅也达到 8.7%。绝大多数的存货和成交金额分布在三四线城市,这其中的风险是显而易见的。新城一方面需要快速回笼资金支持高周转的经营模式,另一方面希望尽早撤出三四线城市,调节存货和销售结构。两者共同作用的结果就是降价走量。


  转自:南方都市报

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